Tata Cara Jual-Beli Tanah Hingga Proses Pembuatan AJB

Pengertian dari jual beli sendiri adalah proses peralihan hak milik yang dilakukan secara tunai ataupun kredit.

Pada dasarnya, proses jual beli tanah hampir sama dengan proses jual beli barang bergerak lainnya. Hal yang membedakan dalam proses jual beli tanah ialah adanya pengesahan yang mengikat berupa Akta Jual Beli tanah.

Baca juga: Pahami Proses Jual-Beli Tanah atau Rumah Warisan yang Benar

Berikut ini kami akan jelaskan mengenai tata cara jual beli tanah yang kiranya harus dipahami oleh para pihak yang terlibat dalam urusan tersebut.


Proses Kesepakatan Jual-Beli

Kegiatan jual-beli dapat terjadi bila terdapat penjual dan pembeli. Hal yang dimaksud ialah adanya pemilik properti yang hendak menjual properti yang dimiliki kepada seorang calon pembeli.

Beberapa tips yang perlu dilakukan sebelum melakukan proses jual-beli antara lain:

- Cek keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor Pertanahan yang berwenang di wilayah tanah tersebut berada.

- Kedua belah pihak harus melunasi pajak jual-beli atas tanah dan bangunan tersebut.

Bila harga dan proses pemindahan hak milik antara kedua belah pihak telah mencapai kesepakatan, serta telah melakukan mekanisme pembayaran dari pembeli ke penjual, maka para pihak dapat melakukan prosedur jual-beli tanah selanjutnya.

Proses jual-beli yang benar harus berdasarkan prinsip Terang dan Tunai, terang berarti dilakukan di depan Pejabat Umum yang berwenang, dan tunai berarti dibayarkan secara tunai. Jadi, jika harga yang sesuai kesepakatan belum terlunasi, maka belum dapat disebut sebagai jual-beli.


Proses Pembuatan Akta Jual-Beli

Bila kesepakatan jual-beli antara kedua belah pihak telah dilakukan, selanjutnya penjual dan pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memproses pembuatan akta jual-beli tanah.

PPAT merupakan Pejabat Umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang memiliki kewenangan untuk membuat Akta Jual-Beli tanah dan bangunan.

Sementara di daerah-daerah yang jumlah PPAT-nya belum mencukupi, maka tugas PPAT dalam membuat Akta Jual-Bali Tanah dapat dilaksanakan oleh Camat setempat.

Data-data standar yang biasanya diminta oleh PPAT dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan tersebut, antara lain:


1. Data Tanah

Data tanah yang diperlukan meliputi:
- PBB asli 5 tahun terakhir beserta Surat Tanda Terima Setoran (bukti pembayaran pajak).
- Sertifikat Tanah asli (guna pengecekan dan balik nama).
- IMB asli (bila ada) untuk diserahkan pada pihak Pembeli sesudah proses pembuatan AJB selesai dilakukan.
- Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, dan air (bila ada).
- Apabila masih menjadi jaminan di Bank (Hipotik), maka harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan.


2. Data Penjual dan Pembeli

Data penjual dan pembeli yang diperlukan masing-masing adalah sebagai berikut:

a. Perorangan:
- Salinan KTP suami-istri.
- Salinan Kartu Keluarga (KK) dan Akta Nikah.
- Salinan Surat Ketarangan Warga Negara Indonesia (WNI) atau ganti nama (bila ada, atau jika WNI keturunan).

b. Perusahaan:
- Salinan KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili.
- Salinan Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI.
- Surat Hasil Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil aset.


Setelah mengetahui persyaratan yang harus disiapkan, berikut kami jelaskan mengenai hal yang perlu dipenuhi sebelum dilakukannya pembuatan Akta Jual Beli (AJB).

1. Pengecekan keaslian Sertifikat Hak Milik ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
2. Pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi oleh Penjual.
3. Pembayaran Pajak Jual-Beli oleh Penjual.
4. Calon Pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
5. Penjual membuat surat pernyataan bahwa tanah dimiliki tidak dalam sengketa.
6. Petugas PPAT berwenang menolak pembuatan Akta Jual-Beli jika tanah yang akan dijual masih dalam tanggungan di Bank atau sedang dalam sengketa.


Sesudah syarat dan kewajiban kedua pihak telah terpenuhi, maka proses pembuatan Akta Jual-Beli barulah dapat dilakukan. Berikut ini merupakan ketentuan yang harus diperhatikan dalam proses pembuatan Akta Jual Beli:

1. Penjual dan calon Pembeli atau orang yang diberi kuasa harus hadir pada saat pembuatan Akta, pemberian kuasa harus disertai dengan surat kuasa tertulis.

2. Pembuatan Akta harus dihadiri oleh minimal dua orang saksi, biasanya bila melalui PPAT sementara (Camat) dihadiri saksi dari perangkat desa, sedangkan bila melalui Notaris PPAT, dihadiri oleh kedua pegawai Notaris.

3. Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta serta menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta, termasuk perihal pelunasan transaksinya.

4. Bila penjual dan calon pembeli telah menyetujui isi akta yang dibacakan, maka akta harus ditandatangani oleh kedua pihak, saksi-saksi, dan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

5. Akta dibuat 2 lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT, dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran dalam proses Balik Nama.


Apabila Akta Jual Beli (AJB) telah selesai dibuat, maka proses selanjutnya ialah pembuatan Sertifikat Hak Milik.

Untuk proses pembuatan sertifikat, petugas PPAT akan menyerahkan Akta Jual Beli dan dokumen pendukung lainnya ke Badan Pertanahan Nasional.

Sumber:
http://blog.urbanindo.com/2013/05/jual-beli-properti-proses-pembuatan-akta-jual-beli/

Subscribe to receive free email updates: